陈山律师经济案件经典案例之——以农业看护房为名义的别墅开发是否有效？
本案原告与本案被告纠纷
案情摘要。
本案的案情呢表面上看，是一起建设工程施工合同纠纷。他是本案的工程呢，**的特殊。本案的工程就是农业暖棚的看护房。在这里，我要先给大家介绍一下什么叫做暖棚？在东北的农业呢，由于冬季较长，夏季较短，春秋两季的昼夜温差特别的大。所以呢，东北不像南方，南方的耕地呢，能够种到三季或者是两季半。而东北呢，正常的农业种植只能是种植一季。所以呢，在东北的春秋两季就涉及到这个大棚的使用。东北的大棚也分好几种，没有取暖增温的叫冷棚，冷棚就是塑料薄膜，利用太阳的升温，在春秋两季呢，可以提前或者滞后这个种植期。而东北的暖棚的结构就比较特殊，东北的暖气呢，一般都是用土砖砌而成的，然后对着太阳的方向呢，有上下两层，下边儿，那是塑料薄膜，可以吸收阳光的温度，上面的是一层棉被，棉被呢，可以用电动马达，做到自动的升降，白天呢，利用塑料薄膜，吸收阳光的高温，晚上呢，可以盖上棉被，保持这个高温，然后天气特别冷的时候，暖棚里边还有这个火炉，可以适当的提高温度。我在工作的过程当中呢，去过这种暖棚，是在冬天的寒冬腊月去的，外边的确实是零下20多度，但是暖棚里面的确实能够达到零上20多度。这样的话，那即便是在冬天，嗯，还是能够种植一定的蔬菜的。只不过这个蔬菜呢，由于太阳光的继续量的不足，口感和色泽都不如夏季的好。
本案的**不在大棚，本案的**呢在于每一个暖棚旁边呢，都有一个看护房。看护房呢顾名思义，就是为了种植这个暖棚农业的看护人员住在这里面。这要是在我们小时候，这就叫土棚子没人愿意上这儿来住的，因为住在这里面又是蚊虫叮咬，又是刮风下雨的。哪个好人也坚持不了几天，一般的都是秋收的时候，为了**这个收成被盗，临时搭建这么个小棚。但是本案当中的看护房可大有玄机，首先从面积上来讲呢，大概有三四百平，然后呢，从楼层上来讲呢，一般都有2到3层。就在今天的土豪来讲，这叫什么呢？这个就叫变相的别墅，如果呢，你真开发一套别墅，首先设计的就是土地出让金。然后呢，就是各种增值税之后呢，就是营业税和企业所得税，在我们北方啊，三四百平的别墅大概要卖到四五百万左右。这就是指那种有产权的别墅。而本案当中的看护房呢？他是建设的农用地上，它没有产权。所以呢，刚兴起的时候，它的价格**低，有的人那30万，甚*是四十万五十万就拿到了这么样的一套看护房，然后它的使用期限一般是30年左右，这个30年是个什么概念呢？就是咱们**农业的土地承包经营权流转的*长期限，说白了，这就是建在农用地上的非农业建筑物。
现在的城里人哪都有那么一种情结，就是大家都希望等我老的时候退休的时候呢，我能够到农村去住上那么一个小别墅，养上两条小阿黄，然后呢再养一群鸡鸭鹅什么的。天热的时候我出去钓钓鱼，天冷的时候约几个朋友在屋里弄点白酒，挣点小火锅。而这个在城市郊区边上的小别墅，恰恰就提前满足了人们的这种愿望。当然了，也包括本律师本人。
那么法律问题就来了，这种钙在城市郊区边儿上的建设，在农业用地上的这种看护房，或者加上引号的小别墅，在法律的性质上，它到底是属于什么行为？他到底是属于农业看护房，还是属于把农用的农业用地改成建设用地？这也就成了本案的矛盾所在。
我代理的原告呢，是这种农业看护房的施工方，他起诉的被告呢就是我们本省本地的某一家农场。本身那**的出发点呢，是好意，他是想发展棚户经济。把城市周边的空地的利用起来。促进周边的经济的发展。所以说呢，一开也是也是**牵头。我代理的原告呢，在某种意义上也属于招商引资过来的，他自己投资自己搞建设，然后呢投资建设完了之后，给他一部分看护房的出售权。本身那是两大欢喜的这么一个好事儿，但是后期的问题出现了，当在看护房盖到一半儿的时候。**又下文了，你这个看护房面积不能超过一定的比例和规定，如果你看护房的面积达到了别墅的标准，你这是属于变相的搞开发，并且你这个看护房的层数，只能是盖到两层。你要是盖到了三层或者是四层，甚*有的业主呢，还在下面挖了两层地下室。那么你这个就属于纯纯的农业用地改成了建设用地。那么好吧，缩减看护房的标准，把多层变成了两层。咱们这个合同继续履行，但是过一段时间问题又来了，还是**下的文，像这种看护房的一律停建。这一停电就不要紧，我代理的当事人呢，投资了数百万，砸到这里边，现在钱要不回来，而被告呢，当然也不愿意给这个钱，**你给我盖的房子没盖完，第二呢？现在房子呢，**的原因不让我卖，我也卖不出去，变不了效益，我也没有钱给你。这就是本案的矛盾所在。
下面是我的法律观点概要，
一、原被告之间的是包括建设施工内容，但是合同性质实质是棚室承包经营的合同法律关系。
本合同的名称是棚室园区建设施工合同，里面也体现的施工的规格和时间。但是谁都知道主要是棚室的经营和发包。经营和发包才是实质条款。没有经营权，原告不可能在被告一分钱都不投的情况下直接承接施工和建设。故合同的主要权利义务条款是棚室的经营和发包。根据《**人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》的规定，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。合同第三条**款第三项，乙方自主经营。第三条第二款第三项，都约定乙方有自主经营管理和使用的权力。这个是合同的核心条款。
所以，本合同的实质是彭市区的承包经……
二、合同的前提是**鼓励并公开的招商。
**鼓励积极发展棚室经济，推进菜篮子工程。当时是为了贯彻市委七届九次会议精*，坚持农牧民收益，集体收益的原则，，坚持因地制宜连片开发的故意发展棚室经济。在网上和各种媒体公开的对外招商和招……
三、原告签署合同之后依约履行，被告违约之后仍积极履行。
合同约定被告应提供三通一平，但是在合同签订之后。被告红骥牧场没有有依约提供电源，导致原告无奈租赁发电机组，但是发电量根本不足，并且购买柴油增加了损失。还有没有水源，原告无奈另行购买水源。，而且现场没有通路，原告施工人员自行铺路。这次都增加了原告的施工成本。即便是这样原告依然是积极地履行合……
四、2011年的7月份开始因政策原因棚室开始陆续停建。
在2011年7月份开始，国土资源部和农业部开始联合通知，严禁以设施农业的名义高发地产开发。本案合同在2011年9月份本通知停工等……
五、本案是因为政策性原因终止，依法只能是解除。
**人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人**不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原告解除合同是有明文规定……。
解除合同的法律后果。根据《合同法》第97条规定，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和
合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第98条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
本市**有文件，已经建成的，按照规划的用途使用，不得改变用途。未有建成的停止建设。本案当中，原告斥巨资数百万元兴建的不动产，恢复原状没有可能，怎么说拆就拆了。不动产建成，并坐落被告的土地之上。被告**可以直接的对外发包经营。数百万元的建设施工的成果他是**的收益的，所欲全和使用权**的归被告所有的。根据法律规定被告依法对原告进行补偿，是有法律……
六、关于被告主张的违约。
1、法律后果。其实无论是按照原告的说法还是被告的说法，**的法律后果都是解除合同，解除合同的法律后果都是导致对原告的直接投入进行补偿。
2、关于对外发包。只是为了减少损失，况且合同第三条**款第三项，乙方自主经营。第三条第二款第三项，同样约定乙方有自主经营管理和使用的权力。
3、关于迟延建设的说法。2011年10月31日之前只是完成棚室建设，包括冷棚和暖棚。不包括看护室，反诉人没有理解合同。不存在所谓的迟延履行建……
综上、本案合同法律关系是因情势变更，应当解除被告依法应当对原告进行补偿。
**，原告请求的组成，
已经支付的工程款*******0元；另经判决赔偿给施工单位的工程款*****元、还有利息…………0元、诉讼费**8元，另外就是已经交付的地号费…………
案件的结果，
本案当中我方是胜诉结案，法院确认合同无效，并判决被告返还我方相应的投资损失。
其实我个人也真的也很希望有这样一座小别墅，每到**带着家人，在这里面呆上两天，然后呢再养上几条大黄狗，平时呢，可以约几个朋友啦，在一起聚聚会，喝喝酒，然后在夏天可以吃上自己种植的绿色蔬菜，等退休的吧。
案件原创代理人陈山律师，未经本人允许**人不得复制和转载。
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