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如何区分预约与本约?


如何区分预约与本约?

(一)判断标准之一:是否须另外订立买卖合同?

当事人所订立的合同,究竟是买卖合同本约,抑或是买卖预约?应依当事人的意思决定。如果当事人的意思不明,则应通观合同全部内容决定之。

如买卖合同全部要素均已达成合意,(更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站:www.chenshan.lawer及陈山.com)据此双方均可履行各自义务,实现缔约目的(一方获得标的物所有权、他方获得价金),而无须另外订立合同,即使名为预约,亦应认定为买卖合同本约。反之,必须另行订立合同,才能实现各自的缔约目的,则应属于买卖预约。简而言之,无须另外订立合同,为本约;反之,为预约。

(二)判断标准之二:交货付款义务是否直接发生?

与判断标准之一,角度稍有不同,可以交货付款义务之是否直接发生,作为判断预约与本约的标准:依合同“直接发生”各自交货付款的义务,为买卖合同本约;“非直接发生”各自交货付款的权利义务,必须通过一个中间环节(签订正式合同),则为买卖预约。

(三)判断标准之三:违约时对方作何请求?

违反买卖预约,拒绝订立买卖合同,构成根本违约。对方可依合同法第107条追究违约责任,亦可依据合同法第94条行使法定解除权。本条解释明示预约的两种救济手段及非违约方的选择权。据此,可以合同违反后对方当事人作何请求,作为判断预约与本约的补充标准:请求违约方履行订立合同的义务(然后再要求依所订立的合同履行交货付款义务),为买卖预约;请求违约方履行交货、付款的合同义务,或者以不履行交货付款义务为由追究违约责任或者解除合同,为买卖合同本约。

(四)区分买卖预约与买卖合同附条件(期限)

须待一定条件成就或一定期日到来,买卖合同才生效,才“终局的直接发生”各自交货付款的权利义务,属于买卖合同附生效条件(合同法第45条)、(更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站:www.chenshan.lawer及陈山.com)买卖合同附生效期限(合同法第46条)。

但须注意,不仅买卖合同本约可以附生效条件、生效期限,买卖合同预约也可以附生效条件、生效期限。因此,应当区别买卖合同附条件、附期限,与买卖预约附条件、附期限。

例如,合同内容,有合同须经批准,须待房屋腾空,须待出卖人取得房屋所有权等条件的约定,不能轻率认定为附条件买卖合同本约,或者附条件买卖预约。区别的关键,在合同内容中与所附条件(或期限)相匹配的“标志性文句”:有“订立正式合同”文句,为附生效条件(或附生效期限)的买卖合同预约;有“合同生效”文句,为附生效条件(或附生效期限)的买卖合同本约。




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